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牛鳳瑞中國房地產調控何去何從

  一是嚴格運營管理，確保公園公共服務屬性。公園是公共資源，要確保公園姓"公"，嚴格任何與公園公益性及服務遊人宗旨相違背的經營行為。禁止將政府投資建設的公園資產轉由企業經營、將公園作為旅遊景點進行經營開發。我們的公園很多是"以綠養綠"的口號，建瞭高爾夫球場，建瞭各種設施，建設部提出來要加強檢查清理，由園林綠化主管部門、城鄉建設部門，一直到住建部，都要加強監督檢查。

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞

  2014，中國房地產業、建築業、園林綠化發展高層論壇上午的議程到此結束，下午為大傢還安排瞭更精彩的演講。

  前年有個政協委員有個提案轉給建設部，說你們建瞭這麼多園林，這麼多公園，有什麼效益啊？應該分給老百姓，讓他們種瓜果、種蔬菜，還有經濟效益。如果我們把公園搞成森林，肯定有生態，效果非常好，但已經不是公園瞭，已經不是人們宜居的生活環境瞭，也許我們會回到猿人的時代，要爬樹瞭。當年我在天壇當園長，我們花瞭10年的工夫種果樹，種瞭一萬多棵果樹，一百多畝，當年天壇的桃、蘋果、梨、杏所有水平都有，這就是生態和文化搞顛倒瞭。後來大傢認識到這個道理以後，從1985年開始用瞭15年的時間，砍掉果樹，恢復瞭天壇的柏樹的環境。如果從生態的角度講，果樹不但有生態效益，還有經濟效益，那時候我們在天壇講，八月十五放光明，因為經濟困難，隻有八月十五蘋果下來瞭，才有錢花。但是天壇是什麼文化？是祭天文化，如果離開這個主題搞生態，搞其他文化，那就是錯誤。

  五是要以植物造景為主，以鄉土植物、適生植物為主，做到物種豐富、景觀優美。

  上個月我應南方房地產報的邀請，寫瞭一篇文章，《房地產調控何去何從》，今天我把我的這個稿子給大傢做個介紹。

  一個企業沒有規模，就沒有話語權，沒有實力，就得不到尊重。任何一個企業在做大做強的這個問題上不要過多的討論，看你在什麼階段。你必須要進行頂層設計，看你戰略需要。過去由於我們的老板很多都是從基層打拼出來的，很多人都是認為過去建築市場形勢一片大好，我們的建築任務隨時都可以達得到。但是這幾年不行瞭，再受到過去說的不管白貓黑貓，逮著耗子就是好貓的形成，還有大魚吃小魚，快魚吃慢魚，等等等等這樣的觀念的影響。我們的企業在發展過程當中，註重的是規模、速度，註重的是如何把速度做快，沒有註重管理，沒有註重發展的質量，之所以到現在為止很多企業欲速則不達，你想快也快不起來。有很多企業到現在為什麼要倒閉，為什麼要重組，為什麼會被別人兼並。正是因為這些原因，你自己不夠強大，你自己沒有實力，付出瞭巨大的代價。

  嚴格建設過程的管理。各地要保護好現有公園的基礎上，有序建設新公園，合理改造提升擴建老舊公園。

  產業化和金融化，從未來房地產發展也好，住宅發展也好，產業化和工業化是適應未來對居住品質提高的需求。

  最後一個問題，房地產政策不應該再作為宏觀調控的應急工具。房地產行業投資額占社會固定資產投資額的1/5，房地產產品銷售大概是相當於我們居民銷售額的1/3，一直被認為是影響國民經濟冷熱的重要變量。實際上我過去寫文章，批駁過這個觀點，說中國10%以上叫增速過熱，8%以下叫過冷，有這麼一個區間。還有一種說法是效果不大好。我們2000年的時候是10%，不到一萬億，我們現在是7.7%，是將近四萬億，四萬億的增量叫過冷，一萬億的增量叫過熱，這是他們的說法。作為一個亞洲國傢，我們的基數低，抗外部的壓力強，國民經濟有超過8%的增速，或者隨著基數的提高，我們的增速下降兩三個百分點都屬於正常現象，沒有必要去大驚小怪。

  住宅存量戶均達到1.02套，很多人也炒作這一點。但是內涵是包含著25%左右的平房，以及相當比例的危舊房在內，這就是我們的1.02套的內涵。因此這1.02套不能作為我國住房過剩的論據。住宅存量整體過剩，與社會主義初級階段的基本特征相違背。如果一年有1500萬到2000萬農村人口進入城市，人均20平米，那就是3億到4億平米住宅需求。但是據我們統計，城鎮現有人口人均住房面積每年平均提高1平米，那就是7億多平米，兩者加起來，是10個億，還不包括現在進行的拆遷、舊城改造等等危舊房屋的改造。

  一是嚴把設計方案審查關，防止過度設計，防止將公園變成遊樂場，現在很多城市公園免票瞭，那資金緊張怎麼辦呢？租房子、開遊樂場、擺地攤，這已經成為全國的一種普遍的做法。要嚴格控制大廣場、大草坪、大水面等，杜絕盲目建設雕塑、小品、燈具造景、過度硬化等高價設計和不切實際的洋設計。我到南京去，咱們中國第一個公園，現在就成瞭一個自由市場。

  二是以人為本，不斷完善綜合功能。新建公園要切實保障其文化娛樂、科普教育、健身交友、調蓄防澇、防災避險等綜合功能。

  二是強化綠線管制，保障公園綠地性質。禁止以開發、市政建設等名義侵占公園綠地。禁止出租公園用地，不得以合作、合資或其他方式，將公園用地改做他用。嚴禁借改造、搬遷等名義將公園遷移到偏遠位置，經過公示、論證並經審核同意搬遷的公園，其原址的公園綠地性質和服務功能不得改變。

  突出文化的意義。公園園林的靈魂是什麼？有人說是生態。去年我在上海講課，上課讓我講文化建園，文化是公園的另滾，生態是公園本身的一種屬性，我們提出來要以人為本，不斷完善綜合功能，新建公園要切實保證文化娛樂、科普教育等等功能，要突出人文內涵和地域風貌，有機融合文化、歷史、藝術、時代特征、民族特色、傳統工藝等。突出公園的文化藝術內涵和地域特色，避免千園一面。

  第四，住房雙軌制是一個美麗的陷阱。居者有其屋或者讓大多數人買得起房，這種民生口號深得民心，但是我國城鎮住房自有率頗高，有的是達到80%以上，說明中國人大多數人是有房住的，隻有部分群體住房條件較差，這實際上是改善性需求，這和居者有其屋是概念性的不同。我們做一個假設，如果這個社會在一年內，有3%的傢庭買得起房子，而且買瞭房子，那麼這意味著我們全社會我們的住房33年更新一次。大傢想一想，我去年買瞭房子，今年還買得起嗎？所以我又成為買不起房子的瞭。建設保障房一度被忽視，實施住房供應的雙軌制成為我們主管部門的重要任務，商品房面對少數高收入階層，從表象上看，雙軌制滿足瞭各個不同階層的住房的利益訴求，但是在我看來，很可能是一個美麗的陷阱。

  牛鳳瑞：各位女士、各位先生，在座的都是企業傢，本來我的發言應該是就企業的發展問題談談我的看法，但我不是搞這個專業的，而且行業的總體形勢向好，不等於每一個企業都很好，也不等於每一個企業都沒有機會。所以我今天的發言還是談談中國的宏觀政策，比如中國的城鎮化問題等等，所以我今天從我的專業，以一個政府參謀的視角，就我們的房地產宏觀調控政策的改進談幾點看法。

  城鎮化對房地產的影響。有四個影響。

  首先社會收入階層是一個動態的、不斷變化的過程，但無論怎麼變化，高收入階層都是少數，中低收入階層都是大多數。其次，保障性住房供應是以公共財力的直接支持或者減少為支撐條件，在一定時期內，公共財力是有限的，而且要在住房保障和其他社會保障公共服務之間進行統籌安排，對於大多數人實行的住房保障，對於有限的公共財力是無可承受的，也不具有可持續性。我們現在為瞭減少這種公共財力的壓力，搞所謂的住房保障配建，我就問這些開發商，你配建瞭保障房，你的成本放在哪兒呢？放在商品房上瞭，是不是又對商品房價格的推升是一個強大的動力，開發商虧瞭本，能給你蓋房子嗎？同時棚戶區改造、城中村改造、人才房等等納入瞭保障房的范圍內，增加瞭公共支出的壓力，自住性商品房、產權房等等，雖然具有減輕公共財力的壓力的效果，但是以公共財力來支持部分群體，實現住房產權，擴大瞭政府直接掌控住房資源的權利。政府直接掌控的資源越多，尋租的空間越大，資源配置的效率越低。

  第三從住房保障來說是兩個核心，一個是租賃型的保障房，我們要落實住房保障，租售並舉，以租為主，這是一個方面。另外一個方面是做好棚戶區改造工作，讓棚戶區改造從未來來看是我們保基本、抑投資、穩增長的結合點。要把政府的力量和市場的力量結合，把城中村改造和舊城改造納入棚戶區改造，通過棚戶區改造，可以既解決住房困難傢庭的住房問題，也在拉動相關的投資和經濟增長，這是未來的重點。

  四是加大管養投入，保障健康永續發展。

  景長順：女士們、先生們、各位老師，下午好！

  第二部分，城鎮化對住房和房地產的影響。去年到今年的變化是中短期的變化，主要是供需關系之間的對比發生瞭變化，從長期來看，影響我們住宅和房地產的積極因素依然存在，這個積極因素是城鎮化，在這個大的中長期的因素沒有發生變化的情況下，房地產的中長期的趨勢也不會發生大的變化。

  管理者首先要管好自己，以身作則，然後才能去領導別人。一個國傢如果沒有嚴明的法律和制度，就不會長治久安。一支軍隊，如果沒有鐵血般的紀律，就沒有強勁的戰鬥力。一個企業，如果沒有先進的管理方法，就會成為一盤散沙。即使有優秀的管理方法，如果員工責任心不強，沒有很好的執行力，企業也不會有太好的發展前景。

  以上是第一部分，主要是把文件讓大傢瞭解、熟悉一下。

  編制要點。一是適應城市防災避險、歷史人文、自然保護和市民群眾多樣化需求，合理規劃建設植物園、濕地公園、雕塑公園、體育公園等不同主題公園，並確保設區城市至少有一個綜合性公園。

  關於目前的房地產市場的現狀，在房地產調控之後，房地產市場出現瞭一些新的特點，這些新的特點包括一些投資轉向商業地產，包括有一部分投資，有一些房地產企業從一二線城市轉到三四線城市，之後又回到瞭一二線城市，包括很多業務從本地擴展到外地，又從國內擴展到海外。還有呈現部分投資從需求端轉向供應端趨勢，還有城市之間、房地產企業的分化，以及我們整個資產主要矛盾由總體供需不平衡逐漸轉為配置不平衡。

  下面我把第一部分文件的結構給大傢介紹一下。公園屬性、公園事業面臨的挑戰、編制公園體系規劃、嚴格把設計關、嚴格建設過程管理、加強運營維護管理、強化公益性保障。

  從企業的資金來看，開發企業的資金增速今年跟去年相比，也形成瞭鮮明的對比，去年全年開發企業銷售情況比較好，回款比較好，資金增速是比較快的。但是今年房地產開發企業6月份到位資金同比增長3%，增速比1到5月份回落0.6個百分點。

  關於公園的屬性，公園是與群眾日常生活息息相關的公共服務產品，是供民眾公平享受的綠色福利，是公共遊覽、休憩、娛樂、健身、交友、學習以及舉辦相關文化教育活動的公共場所。城市綠地系統的核心組成部分，承載著改善生態、美化環境、休閑遊憩、健身娛樂、傳承文化、保護資源、科普教育、防災避險等重要功能。

  對比一下國外的好的企業，比如法國的佈依格等等，再加上我們國內的好的企業，建築總產值要做到100億的話，按照什麼標準呢？年人均產值要達到650萬到700萬，需要的管理從業人員是2500萬到3500人，管理人員1400萬人以上。中國的建築企業經過瞭十多年、二十多年或者三十多年的發展，應該完成瞭原始的基本的積累，現在應該是騰飛的時候瞭，現在應該是插上翅膀的時候瞭，應該是到瞭國際建築市場上去展示你的實力的時候瞭。但是你的翅膀是什麼？我認為一個是轉型，一個是升級，如果沒有轉型和升級這兩個翅膀，這個企業是不可能騰飛起來的。但是在插上轉型和升級這兩個翅膀的同時，必須有頂層設計，頂層設計是企業管理非常重要的方法。如果你沒有頂層設計，不經過頂層設計，沒有掌握這樣的一種方法，任何美好的設想和願望都隻能是紙上談兵。所以頂層設計是轉型升級的突破口，隻有通過頂層設計，才有準確的目標、正確的方向和路線。隻有通過頂層設計，我們才能夠變後知後覺為先知先覺，才能夠把我們自己的實力打造起來。

  我做瞭幾點歸納。第一個原因，我們最近幾年的房地產形勢的快速增長，所造成的購買力的透支。部分城市房地產投資過度超前，樓面、樓盤選址不當，配套設施不完善，供求雙方相互觀望的情緒，政府的政策限制和行政手段對市場供求關系的扭曲等等，這些都應該是我們目前形成這種局面的重要影響因素。哪一種是主要的，或者哪一種因素占多大權重，還要經過另外一種詳細的論述，而且不同的學者有不同的結論。但是這種市場交易清淡，並不表明我國住宅已經出現瞭過剩，這是兩回事，也不能證明我國房地產市場的拐點已經到來。現在有論據說，鬼城、鬼樓、鬼屋等等，或是一種真實的現象，但不是我國城鎮住宅的總體特征。中國這麼大，要找論據證明論點是正確的，這個並不難，非常容易。但是鬼城、鬼樓、鬼屋這並不是中國房地產的常態。

  從這樣的情況來看，這樣供需關系的變化，我個人還是覺得是處於中短期的調整，並不是因為整個房地產發展的長期性的因素發生瞭變化，從這個角度來說，從去年下半年到今年的調整，還是處於調整期的變化，調整的幅度有可能是比2011年的調整要大，但是比2008年的調整幅度要小。

  再看投資和投機性購房問題。我國一直有投資率過高是經濟過熱的推手之說，現在我們又有調結構穩增長的調控方向。其實我們應該看看，就投資而言，它始終是一個內需，而且今天的投資是為瞭明天更好的銷售。大傢把投資問題看得過窄瞭，改善民生的政策導向是什麼呢？你今天擴大瞭投資，明天就增加瞭有效供給。租房是分期消費，購房是一次性支付，分期消費。如果把購買住房統一為消費，則我國的消費率該提高七到八個百分點。我幾年前寫過這個文章，好象也沒有人批評，但是也沒有人贊同。投機作為一個貶義的詞，以前投機倒把罪被列為經濟犯罪，後來不用瞭，改革開放以後被取消瞭，但是在房地產業被高頻的使用。在市場交易火爆，房價快速上漲時期，投機、投資性的購房無異於火上澆油、推波助瀾，令購房者生厭，令道德傢們義憤。被政策禁止，也很少有人說不。但是仔細想來，投資和投機性的購房，又不是十惡不赦，一無是處。我做一個簡單的分析。

  加強運營維護管理。

  第三，反對政府被房地產松綁的理由主要有二。這是我個人的歸納。一是松綁會使房價反彈，二是會造成投機和投資性住房起來。

  首先如果把投資性購房界定為為租而購，投機性的住房界定為為買而賣，這就是投資性需求和二手房的需求，兩者分別滿足瞭租賃需求、二手房的需求，對於發展租賃市場和二手房市場是正能量，從資金循環的角度看，兩者以相對靈敏的市場嗅覺進入購房市場，客觀上加速瞭開發商資金的回流，引導瞭開發商的開發方向，有利於增加下一輪的市場有效供給。我國的民間資本存量龐大，投資、投機性購房，有利於民間資本進入社會再生產，促進民間資本的流動。我國民間資本的投資渠道不暢，投資渠道窄，但是以禁止炒房、提振股市的願望已經證明，屢屢告吹。老在說房地產拐點的、房地產崩盤的，搞金融的學者似乎占瞭一個很大的比例。這可能是知識結構的問題，也可能是價值取向問題，但是他們希望把房市的錢趕到股市去，來提振股市。

  二是要完善公眾監督。

  如果投機投資性的購房，資金來源合法，購銷手續合規，這就是正常的行為。所以我們不要再限制投資投機性購房，而是應該指向資金來源是否合法，應該割斷銀行的資金進入投機投資性炒房的鏈條的渠道，而不是對他的行為本身進行限制。

  執行力差的企業：消極應對的企業、各行其是的企業、組織機構形同虛設的企業、無效管理或過度管理的企業。

  《世界公園大會宣言》有這麼一段話：一個公園必須繼承該地域的地方景觀和文化，公園在整體上作為一種文明財富存在，必須保持它在所在地方的自然、文化和利時方面的特色。

  三是突出人文內涵和地域風貌。要有機融合歷史、文化、藝術、時代特征、民族特色、傳統工藝等，突出公園文化藝術內涵，避免千園一面。

  要點。

  同時我們還有一個統計，企業管理比較好的企業，如果做到100個億，企業的管理人員大概需要1430人的規模，但是平均勞動生產力能夠達到650萬到700萬，就是一個人一年的產值可以達到這個數字。但是如果管理得不好的企業，一年要達到100億的產值，需要的管理人員是五千萬，勞動者的平均生產力隻有200萬。可見管理的好和管理的不好差別是三倍之多。

  本人叫景長順，中國公園協會副秘書長、北京市公園協會秘書長，景觀雜志執行主編，北京市高自考考試委員。我的主要著作有《公園工作手冊》，這是在全國是關於公園管理的唯一一部編著，去年我在上海講瞭兩次，他們全市所有的公園和園林行業一人發瞭一本，一共250本，最近武漢買瞭80本，對公園行業和園林行業來講是工具書。還有《公園漫步》、《講解心理學》，還有《古樹名木故事》，這是我們最近編寫的。這些都是由書店發行的。《公園三字經》是前年出版的。

  體現在整個供應上，反映的最突出的是新開工面積，包括住宅的新開工面積，同比呈下降的態勢，而且這個下降的態勢還比較大，1到6月份住宅的新開工面積是下降瞭19.8%，整個房屋新開工面積是下降瞭16.4%。6月盡管是下降的，但是數據比5月的情況還是要好一些，降幅有所收窄。但整個情況面臨著比較大的問題就是新開工面積下降比較快，新開工面積下降比較快，跟投資增速下降又是聯系在一起的。

  二是栽植本地區苗圃培育的健康、全冠、適齡的苗木為主，堅決制止移植古樹名木，嚴格控制移植樹齡超過50年的大樹，嚴格控制未經試驗大量引進外來植物，嚴禁違背自然規律和生物特性反季節種植施工、過度密植、過度修剪等。

  從房地產調控以來，我們也看到在房地產金融方面出現的一些新的變化，這些新的變化既包括傳統融資的變化，也包括房地產金融的創新方式的變化，從傳統融資方面來說，銀行貸款也好，境內資本市場融資也好，境外市場融資也好，都出現瞭一些新的變化。

  未來大概是怎麼樣的變化呢？從目前有關的指標來看，關鍵的原因，今年上半年的變化是由於整個房地產市場的供需關系出現瞭變化，為什麼供需感到發生瞭變化？實際上我們目前處的一種狀態是供給的增加已經快於瞭我們銷售的增加，由於房價漲到瞭一定的高度，一定程度上抑制瞭住房的消費。另外一方面，過去房地產在形勢非常好的時候，企業大量的拿地，實際上增加瞭供應，經過這麼兩三年房地產的高漲期，過去企業拿到的地逐漸形成瞭供應，導致瞭市場上供應的增加。另外包括過去幾年房地產行業的高的利潤率，吸引瞭大量的資金的進入，這實際上在側面也增加瞭供應。包括地方政府出於地方財政的需要，也是樂於增加土地的供應。幾個方面的配合，造成瞭供應速度快於銷售增速的出現。

  編制公園體系規劃。目標，各地要在編制或修編城市綠地系統規劃時，本著生態、便民、求實、發展的原則，編制城市公園建設與保護專項規劃，構建數量達標、分佈均衡、功能完備、品質優良的公園體系。上個月在上海舉辦的全國會議上，請林大的教授專門講瞭編制公園體系規劃的課題，這也是對我們來講行業內的一個新課題。

  最後一部分簡單給大傢介紹一下未來的政策。從未來的政策情況來看，實際上我們的房地產要解決三大方面的問題。一是住房水平不平衡及住房財富效應加大收入和貧富差距。二是補充城市之間發展分化，新城建設、住房供應與人口需求錯位的問題。三是地方財政對土地出讓、地方經濟對房地產的依賴使穩增長更加困難。我們需要站在更高的角度，從整個城鎮化的角度來看這個問題，從房地產市場之外，來看這個問題。

  房地產投資及相關指標增速趨緩也可能成為未來的新常態。從人的方面來分析，未來城鎮住房需求受若幹因素影響。從錢的方面分析，房地產投資成本增加，風險加大。從稅的方面分析，房地產稅對投資投機需求影響較大，通過擠出存量，增加供應。

  二是城市道路、交通、排水、照明、管線等基礎設施相協調，統籌城市防災避險及地下空間的合理利用，嚴格控制公園周邊的開發建設，合理設置自行車停放場地，預留公交車停靠站點，限制公交車之外的機動車通行，並保障公園內交通微循環與城市綠島綠廊等有銜接。

  今年的銷售情況和去年的銷售情況形成瞭極端的對比。去年1到6月份，商品房銷售面積達到瞭28.7%的增速，商品房銷售額是43.2%的增速。到瞭今年1到6月份，這兩項都變成瞭負值，商品房銷售額是下降瞭6.7%，銷售面積下降瞭6.1%。從正的30%到40%的增速，變成瞭負的增幅，說明銷售面積下降比較快。房地產企業的銷售數下降，資金回籠就減慢瞭，資金鏈緊張，必然影響到繼續投入，就體現在剛才所說的新開工面積下降上。新開工面積下降，實際上帶來瞭整個房地產投資的增速的下降。在供應和銷售發生變化的過程中，大傢關註比較多的是商品房待售面積增加比較快的問題，住宅待售面積6月份比5月份相比，又增加瞭34萬平方米。

  四是切實加強對公園建設項目竣工驗收後養護管理的指導服務和監督檢查。

  五是推廣應用綠色照明、清潔能源、雨水收集和中水利用、園林垃圾資源化利用等新材料、新工藝、新技術，不斷提升公園品質和功能。

  一是切實加強對新建、改建、擴間公園項目從招投標到竣工驗收過程。

內容來自sina新聞

  我主要給大傢介紹三個方面的內容。一個是當前房地產市場的簡單運行的情況。二是未來城鎮化對房地產市場的影響以及房地產發展的趨勢。三是未來政策的簡單介紹和分析。

  目標、體系、措施已經非常明確瞭，就是把住有所居作為我們的目標，以完善住房保障和供應體系為措施，通過立法來進行推動，這是整體的頂層設計。

  三是加強對新建、改建、擴建公園項目的竣工驗收和審計，對違反規劃設計方案施工、違規采購等要嚴肅查處。

  成為精神文明的坐標。這是成都的浣花溪公園，完全按照酒店的管理來管理公園，成為精神文明的一種標志。他們是做到瞭，坐在石頭上不會有灰，廁所裡不會有異味，他到廁所裡，順手抓起廁所小便池裡的小漏鬥，就說你們看，我們這裡不會有異味，按照五星級的標準來管理。為改變人們的衛生習慣、生活習慣，起到瞭非常重要的作用。

  這張表反映的是1到4月份、1到5月份、1到6月份的商品房的銷售面積、銷售額、待售面積的比較。從房價上看，今年的房價跟去年相比也有比較明顯的變化，我把今年上半年跟去年的情況做瞭比較，去年環比是上漲的，但是整個全年房價上漲環比是走緩的，環比漲幅是回落的。但是到瞭今年，房價環比已經有趨緩上漲的趨勢，到回落，到現在是小幅下降，這是環比。從同比來看，整個房價同比上升的勢頭，變成瞭漲幅趨緩，到瞭今年上半年變成瞭溫和的上漲。從環比來看，由過去的上升變成瞭小幅的下降，同比是由上漲變成瞭漲幅逐漸收窄，變成瞭溫和的上漲，可以進一步體現供求關系的變化。

  三是在保護、改造、提升原有公園的基礎上，按照市民出行300到500米見公園綠地的要求，結合城鄉環境整治、城中村改造、城鄉統籌建設、棄置地生態修復等，加大社區公園、街頭遊園等規劃建設力度，確保城區人均公園綠地面積不低於5平方米。

  四是練好四門功課。分別是：規劃、設計、建設、管理。

  現在很多企業都說要做強做大，但是究竟應該怎麼去做大做強呢？假定需要做到100億，從業人員要達到3144人，勞動生產率人均35萬，管理者是318萬。如果年產值要做到一千億的話，從業人員需要28.571萬人，管理人員要達到3.144萬人。這樣就要算一下，我們的企業在發展過程當中，有沒有這樣的實力，有沒有這樣的準備。

  我到佛山、到陽泉等一些城市去，比如佛山的人民公園就是這樣，準備讓外商或者企業去開發瞭，後來政府又給買回來，建成公園。

  一是一個高度，歷史的回顧。關於城市公園的發展建設，建設部先後發過幾個文件，一個是《全國城市工作會議紀要》，2005年發瞭《關於加強公園管理工作的意見》，2013年就是我們這個文件。

  強化公益性保障。

  我們去石景山，石景山區委書記跟我們談，說他深有體會，原來當區長、區委書記，今天抓工業，明天抓產業，年年上不去，年年受批評，後來他們建瞭石景山綠色大廣場，建立瞭雕塑公園，引進瞭外商投資，像沃爾瑪等都來到石景山，另外朱鎔基等都到石景山區調查，這就是綠色經濟的帶動。

  總的來說，房地產調控應該是合理的協調各個方面的利益關系，而不是向著哪一個方面利益傾斜。調整的目的是構建房地產業健康發展的長效機制，而不是作為應對經濟波動的應急工具。

  1，城鎮化和城鎮人口的增加是支撐城鎮住房需求的基本因素。主要體現在這麼幾個方面，一方面是我們從十八屆三中全會到去年的中央城鎮化工作會議，以及今年的政府工作報告，反復的提出城鎮化我們的歷史任務，是擴大內需的最大潛力所在。包括李克強總理的工作報告提到，三個一億人的問題。我們現在提到的三個一億人也好，城鎮化帶來的住房需求也好，理論上是屬於潛在需求，這個潛在需求能不能變成有效需求，實際上還依托於城鎮化進程的推進和城鎮化的質量，這裡面最關鍵的問題就是能不能實現進城農民在城市裡的就業、定居和生活。與之相關的就是戶籍制度改革和財政轉移支付相結合的財政投入的制度的改革，能不能推進，就取決於這麼兩大方面的影響。如果戶籍制度改革能夠順利推進，如果財政轉移支付能夠真正跟我們農業轉移人口的市民化相掛鉤，讓農民能夠真正是現在城市裡定居、就業、生活，實現真正的城鎮化，潛在的對住房的需求才能變成真實的購買的需求，才能形成對我們房地產市場的台中豐原農地貸款支撐。因此要辯證的來看我們這個城鎮化對房地產的積極的影響。

  公園是城市綠地系統的核心，在保護、改造、提升原有公園的基礎上，按照市民出行300到500米建公園綠地的要求，結合城鄉整治、城中村改造、城鄉統籌，加大社區公園、街頭遊園、郊野公園、綠道綠都等建設力度，公園綠地覆蓋率不低於60%。

  另外，新開工面積下降接近20%的降幅，說明這個企業對未來預期是不太明確的，看不準，處於觀望狀態，所以直接影響瞭新開工面積的指標。開發企業的觀望相對於消費者、購房者來說，也是處於一個觀望的狀態。

  我們加大瞭地方政府，特別縣市政府是房地產調控的主體地位。縣市政府也是為人民服務的政府主體，我們不能把它定義為與人們的根本利益相對立，如果是對立的話，就每天我今天的發言瞭。我們在考慮縣和市調控市場的主體地位的同時，還要加強對地方政府的調控行為的管制、監控、民主監督，這是兩回事。

  五是設定瞭五級力度。一要、二保、三強、四嚴、五禁。

  2013年全國建築總產值是15.9313萬億，建築從業人員將近五千萬，管理人員是五百萬，平均勞動生產力是35萬，我們的勞動生產率是多麼的低，企業的管理人員的勞動生產率人均是318萬。這個數字告訴我們，中國建築企業目前的管理水平、管理能力和生產能力。

  3，城市規模結構和人口分佈變化對住房規劃佈局提出新的要求。外來人口和流動人口集中城市的住房保障壓力較大，城鎮化過程中伴隨郊區化現象，部分特大城市和大城市人口和住房需求外溢，城市群發展影響房地產需求分佈。

  我給大傢解讀一下建設部《關於進一步加強公園建設管理的意見》。我今年4月份在全國兩個園林會議上，做過這個專題的解讀，今天把這個題目再奉獻給大傢。

  第二是分類調控和長效機制，討論的比較多，我個人不再重復。從未來來說，在調控之外，可能更多的要註意稅收和信貸政策的影響，包括通過房地產稅的改革來調整不同的傢庭對住房的占有。

  三是加強日常管理，確保公園運營安全有序。建立健全安全管理制度，有應急處置機制，搞大型活動要有風險評估，防災避險功能的公園要合理的設置防災避險的設施。保障公園內餐飲、展示、娛樂等服務設施都要面向公眾開放，要嚴禁低級庸俗的活動錦源。

  在上午的演講當中，有幾位專傢就我們每一項專業領域做出瞭詳細的講解。下午還將有四位專傢要做精彩演講，首先有請中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞老師，就中國房地產調控何去何從，做出專業演講。掌聲有請。

  始於2014年初的我國房地產市場下行，跌到瞭年中，目前仍無緩解，反而有加劇之勢。與此相對應的，堅定房地產調控政策不動搖，有形之手出手的聲音也理直氣壯。這是目前的狀況。同樣，我們也看到救市、松綁不是房地產的救命稻草，一些城市又在蠢蠢欲動，這些口吻使我想起瞭我們對敵對勢力的一些用語。中央政府換屆已經進入第二個年頭，2003年到2013年，這十年間，平均每2.8個月房地產政策就密集出臺。分類調控，全國不道一刀切的房地產調控已經成為共識，這表明中央的房地產調控政策的頂層設計正在醞釀當中。與此同時，加強雙向調控，實現住房供給雙軌制等，也成瞭主管部門高頻用語。中央銀行要求商業銀行力保首套房貸，一些地方政府基於上級的問責和理論的壓力，或者小心翼翼的，或者隻說不做。在宏觀經濟穩增長、優化結構的背景下，應對市場的新形勢，房地產調控正處在一個十字路口，何去何從。我根據我的思考，提出以下六點看法，大傢共享，也歡迎在座的諸位提出意見。

  一是落實管理責任，要把公園建設、管理納入政府重要議程，各級政府要在理念引導、規劃控制、資源協調、資金投入、政策保障、監督管理等方面強化主導作用。各級城鄉建設主管部門，要從法規、政策、制度、操作規程等方面加強對公園的管理。

  謝謝各位。

  三是健全動態監管。每年都要檢查各地的情況，要抽查，向建設部報告。

  其次是實體經濟，而非虛擬經濟，我們把房地產業是作為虛擬經濟來看的，是錯瞭。房地產產品是各種有形的建築物，房地產要素投入以後，要按照計劃完成建設，中間停擺，要經過很長時間才能恢復，不能像稅率什麼的調整立竿見影，房地產可不是這樣。房地產生產周期長，一般的項目從拿地到產品銷售需要經過兩年時間，而房地產市場時時刻刻都在發生著變化，政策出臺瞭之後，和房地產業、行業適應政策的滯後，兩種滯後的疊加，就決定瞭房地產市場密集出臺的效果。我呼籲要防止今後經濟形勢向好的時候，我們對房地產再度進行擠壓和打壓。

  第二部分是按照我的理解給大傢解讀《意見》。

  為瞭便於大傢理解和記憶，我按照一二三四五六的順序給大傢把文件串一下。

  我經常去給企業制定發展戰略，企業經常會提出，銷售額是多少，營業額是多少，利潤是多少，隻單一的設置指標是不行的，要統一來安排。做頂層設計有三要素，動力、能力、方法。我們的董事長、總經理如果沒有這個動力，想把這個事情做起來是不可能的。第二，要有能力，你如果內部沒有能力，可以找外部的專傢來幫助你。第三，一定要有正確的方法，如果沒有方法，把這個事情做錯瞭，那還是不行，沒有效率也不行。

  要建設生態文明、精神文明和安定和諧社會的高度，不僅僅是公園管理和建設問題，是關系到生態文明和精神文明、安定和諧社會，實際上就是落實十八屆三中全會的精神。為什麼要有這樣的高度？是因為我們的行動是由認識決定的，由高度決定的，認識的高度，決定行動的力度。

  一是需求的不斷提高。二是公園的安全、服務、維護等方面壓力不斷加大。三是城鄉統籌發展提出瞭新的要求。四是對公園造成威脅的因素增加。所以要求我們一定要高度重視。我們提出來要站在建設生態文明、精神和安定和諧社會的高度，充分認識加強新時期公園建設管理的重要性和緊迫性，樹立生態、低碳、人文、和諧的理念，始終堅持公園的公益性發展方向，切實抓好公園建設管理工作。這是時代給我們公園建設提出的要求。

  這個文件界定瞭公園的性質和定位。公園是與群眾日常生活息息相關的公共服務產品，是供民眾公平享受的綠色福利，是公眾遊覽、休憩、娛樂、健身、交友、學習以及舉辦相關文化教育活動的公共場所，是城市綠地系統的核心組成部分。功能主要是改善生態、美化環境、保護資源、休憩娛樂等等。

  第二是把握兩個角度，保證公園的公益性，保證公園的完整性。

  "公益"為後起詞，是五四以後才出現的，它的意義就是"公共利益"，有外在性、社會性和無形性、福利性的特征。我們的公園要本著生態、便民、求實、發展的原則，編制城市公園建設與保護專項規劃。牢固樹立以人為本、尊重科學、順其自然、低碳環保的公園設計理念，嚴禁任何與公園公益性及服務遊人宗旨相違背的經營行為，公園是公共資源，要確保公園姓"公"。為公園管理者、為社會、為政府都定瞭調子。

  嚴禁在公園內設立為少數人服務的會所、高檔餐館、茶樓等，嚴禁利用園中園等變相經營。今天上午我到瞭地壇公園，我問瞭問他們，乙十六號經營怎麼樣，現在的營業額相當於過去的20%。禁止將政府投資建設的公園資產轉由企業經營，將公園作為旅遊景點進行經營開發。嚴禁違規增添遊樂康樂設施。前些年北海東岸上瞭很多遊樂設施，瘋狂老鼠、轉輪車等等小孩的遊樂設施，這些年都給拆掉瞭。公園不能以什麼賺錢就來搞什麼。北海、天壇許多歷史名園的遊樂設施都拆掉瞭。有人說那也是遊人的需求，我們提出來要滿足遊人到這個公園裡來的優勢需求，他到皇傢園林是欣賞美麗的景觀，欣賞山清水秀，要說遊人的需求，不能說什麼都滿足，有的公園連褲衩都掛出來賣，也有人買，但這不是公園的功能。有的公園辦廟會，辦展銷會，把公園的功能都扭曲瞭。所以這個文件確實是起到瞭引導方向的作用。

  公園的定義。有三個必要條件：具有良好的園林環境、具有較完善的設施、向公眾開放。首先是園林，綠地不一定是園林，園林不一定是公園，公園必定是園林。原來亞運村有一個花園，叫亞運花園，在公園序列裡，後來我們去檢查，問他們是不是對公眾開放？他們說不開放，隻是對裡面住宿的人，我說對不起，把你從公園序列裡抹去，因為不對公眾開放。向公眾開放是一個衡量是不是公園的必要條件。去年我在上海講課，挑戰上海的園林，我說外灘公園號稱是中國第一個公園，但是在我眼裡在1928年以前就不是公園瞭，為什麼？它是隻供外國人休息娛樂的花園，上面寫著牌子"中國人與狗不得入內"，我還沒有聽到上海人反對，但是我確實講瞭這一點，隻有對公眾開放的才叫公園。

  公園的完整性。如果說把公園的公益性叫做保衛戰的話，那麼公園的完整性應該是攻堅戰，這裡提出瞭很多帶有攻堅的任務，比如要確保公園姓"公"，嚴禁在公園內建會所等等，禁止將公園轉給個人或企業經營，禁止將亭臺樓閣租賃給個人。要求各地的園林主管部門對這些現象要進行清理、整頓，同時要及時整改。另外要嚴格控制公園內的建築、購置物和配套設施建設，保證公園綠地面積不得少於公園陸地面積的65%，為什麼強調這個呢？如果把湖面都算上，那有的公園說可以不綠化瞭。要防止公園變成遊樂場。嚴格控制大廣場、大草坪、大水面，杜絕盲目的建雕塑、小品、燈具造景，浪費錢財，醜化環境。去年評瞭一個全國十大醜雕塑，就有我們公園裡的一些雕塑。強化綠線管理，保證公園裡綠地的性質。

  現在我們分析問題，我們往往把房地產行業的產業政策與我們住房的社會政策混為一談，兩者是有非常密切的聯系，但是兩者不是一個論點。我們考慮問題的邏輯起點也是不同的。持續增加住房的有效供給，而不是以種種理由限制住房限制，仍是我們房地產行業調控的基本方向。我們現在有地、有錢、有建材、有勞動力供給、有市場、有需求，但是我們的政策卻限制建房，邏輯上是不成立的，實踐證明也是有害的。增加住房有效供給，不僅包括我們平常說的普通商品房、各類保障住房，也包括高端住房的有效供給，放開對高端住宅的建設的限制，滿足高端群體的住房需求，有利於擴大國內市場減少資本外流，也是優化住房結構，實現住房產業化良性循環的條件。禁止別墅用地，限制高端住宅建設，雖然能夠滿足住房資源、住房資金平均分配主義的一種快感，與降低我們統計上的平均房價水平可能是有效的，我們把高端住宅去掉，平均價格就下來瞭，但是對於保護耕地紅線的效果是非常有限的，對於房地產整體的發展應該是弊多利少。國內不讓他買，他就到國外去買，那對你國內有什麼好處啊？這是我講的第一個觀點，就是第一個思考。

  三是要體察三個深度，核心地位、公園體系、突出文化。

  嚴把設計關。原則是各地要牢固樹立以人為本、尊重科學、順應自然、低碳環保的公園設計理念，走節能減排的道路。

  主持人：謝謝牛老師。在剛才牛老師就我們的房地產業做出瞭自己的見解。下面有請來自於北京市公園綠地協會秘書長、中國公園協信貸比較好過的銀行二胎年息會副秘書長、景觀雜志執行主編景長順老師，歡迎您。景長順老師演講的題目是建設部《關於進一步加強公園建設管理的意見》解讀。

  企業傢轉型是第一步，屬於遠見和動力系統。第二步是企業傢轉型完成後，要在戰略轉型上做文章，把企業未來5到10年的發展目標與路徑想清楚，寫清楚，說清楚，讓每一位員工都能明白和接受。第三步是戰略轉型完成後，需要各個職能部門的轉型，以便與公司的戰略銜接上，根據公司戰略調整各個職能部門的定位和工作重點。第四步是企業制度文化的轉型，當各個職能的轉型完成後，需要把很多共識沉淀與固化下來，成為大傢日常工作與生活中的一部分，逐步升華為每個人自覺自願遵守的行為準則和價值觀念。

  公園成為人們第三度生活空間，除瞭傢庭、工作崗位以外，人們把大多數時間放在公園裡，成為生活幸福指數的一部分。公園成為城市情緒的一種晴雨表。公園成為城市尊嚴的象征。現在北京有21座歷史名園，如果沒有頤和園、天壇這些歷史名園，大傢想一想北京會是什麼樣子。這個說法也不是我們的發明，我們去倫敦考察，倫敦有一個詞，倫敦的皇傢園林是倫敦的象征，倫敦如果沒有這些皇傢園林，倫敦將是黯淡無光的。一個城市如果沒有這些歷史名園，沒有這些園林，這個城市會失去很多色彩。外國人到北京來，長城、故宮、天壇、頤和園，特別是頤和園成為中國園林的卓越水平的代表，是人間的天堂，英國的前首相說，頤和園就是我腦子想象當中的天堂。

  北京把天壇作為經濟和文化的核心，規劃該地區的社會和發展。從去年開始，三山五園地區，將來會作為整個區域的開發也是一樣的。

  這是地壇的廟會，帶動瞭整個地域的發展。

  建設公園體系。公園的發展方向，公園作為單個主體，在城市裡群星燦爛，然後要建設公園體系。公園體系，狹義公園包括歷史名史、遺址保護公園、現代城市公園、文化主題公園等等9類。廣義公園體系包括濕地公園、農業觀光園等等公園體系。公園城市時代既是新時代公園發展的現象，也是城市公園發展的必然結果。

  早在19世紀中葉，歐姆斯特德原則的出現和美國紐約中央公園的建設，孕育瞭公園城市的理念。之。1977年《馬丘比丘憲章》指出，現代建設不是著眼孤立的建築，而是追求建成後環境的連續性，即建築、城市、園林綠化的統一。

  現在我們國傢有兩個城市提出來，一個是河源市，一個是深圳市，河源市提出來公園城市的構想，有一個規劃和20字方針。深圳市建成瞭800多座公園，基本形成瞭大中小結合，形成瞭一個網絡結構。

  執行力，首先要管好自己，管理自己就是自律，是一種重要的品質。要求別人做到的，自己首先要做到。很多企業之所以失敗，就是企業的高層領導者放縱自己，放縱自己遵守紀律和制度，放縱自己的行為。例如，戰略的隨意性、報告工作的隨意性、發表意見的隨意性、越權、越級處理事務等。

  《住房城鄉建設部關於促進城市園林綠化事業健康發展的指導意見》，首次提出大力倡導文化建園。

  第五，分類調控，市政府應該具有主導、主體地位。我國的房地產市場分化加劇，其實我國房地產市場一直處於分化中，隻是在目前這種市場低迷的情況下表現更加突出而已，強調分類調控是適應形勢、與時俱進。我國地域遼闊，各地資源稟賦非常大，發展也非常不平衡，所以在一般情況下，是地方政府對本地房地產市場信息的把握比中央政府更充分，這不用論證。我國現在有幾百個城市，兩千多個縣城，中央政府可能用一個政策來解決這麼千差萬別的、錯綜復雜的中國市場問題嗎？不可能。所以我們要把調控的主導權、主動權、主體地位交給地方政府，對地方政府來說，省市政府、省區政府，大的可能幾百萬人，省內各個地方差別也非常大。所以房地產市場調控的主體在縣和市，可能是縣級市，也可能是地級市。鄉鎮政府比較小，沒有相應的調控和整合資源的能力。

  錢學森把中國的文化藝術分成11類，其中把園林放在第6位。所以公園的靈魂是文化。

  園林文化是什麼？園林文化包羅萬象，但它的核心是什麼？我們前年在廈門討論這個問題的時候，我發表瞭一篇文章，園林文化的核心是境界文化信息，山水文化、建築文化、歷史文化等等，但是最高的是境界文化信息，人們到頤和園去，帶回來的是什麼？帶回來的是境界文化信息，而不是你在那裡買到瞭什麼東西。我們不要把這個東西搞亂瞭，有人說是演藝文化，有人說是體育文化，奧運會的時候，建瞭十個文化廣場，要把公園變成劇場，體育局買瞭器材，說要把公園變成體育場，我們搞亂瞭，其實要建的是境界的文化景觀。

  四是生態優先，保護優先。著力保護自然山體、水體、地形、地貌以及濕地、生物物種等資源和風貌，嚴禁建造偏離資源保護、雨洪調蓄等宗旨的人工濕地，嚴禁盲目挖湖堆山、裁彎取直、築壩截流、硬質駁岸等。原來什剎海每年都找我們跟公安局聯系車證，往外拉水草，硬質鋪裝以後出現瞭問題，水質污染，水草沒有瞭，甚至連蜻蜓等一些小動物都沒有瞭，水質嚴重污染，影響瞭中南海。最後想瞭很多辦法，種水草、浮萍，現在在北海裡也要搭建浮萍，實際都是杯水車薪，不解決問題。現在怎麼辦呢？在上遊紫竹院的水註進瞭湖裡，這都是災難，一定要防止不必要的硬質駁岸等，防止對環境造成破壞。

  這種特級企業為什麼會倒閉呢？第一，資金鏈出瞭問題。比如它在安徽的一個項目，是經營管理出現瞭問題，再就是資金不到位。這種情況告訴我們現在的中國企業，在這樣的一種情況下我們該怎麼辦？不僅僅是我們這樣的一般的中小企業和剛才我講的特級企業會這樣，前不久李克強總理跟六傢國有企業的老總召開瞭座談會，其中就有中建的董事長。在這個座談中當中他談到，我們原來註重的是高端市場，主要是承接高端市場的項目，都是一些高精尖、高大上的項目，現在他們已經把註意力放到中低端市場。這個問題告訴我們，中央企業、特大型企業都把他們的眼光放到中低端市場上來瞭，可見這個市場競爭有多麼的激烈。在這樣的情況下，中小型企業該怎麼辦呢？出路在什麼地方？在這樣的環境下，我們必須要想一想怎麼辦，我們必須要轉型升級，才能為企業插上騰飛的翅膀。我們一定要註意到現在的情況不允許我們有絲毫的疏忽和大意，不然你也可以成為一個犧牲品。

  規劃用瞭479個字，設計用瞭522個字，建設用瞭504個字，管理用瞭1535個字。管理是有始無終的大課題。

  對於住房限購是以行政手段排除部分市場需求，改變供大於求的市場態勢，限價是以行政手段控制住房銷售價格，人為的扭曲市場的力量。現在則是政府直接管制商業銀行的房地產貸款的發放，而不承擔企業的風險，這都是矛盾的。政策的初衷是遏制房價過快上漲，現在來看，既無必要，也失去瞭意義。控制房價上漲的政策控制瞭十年，但房價照漲不誤。過去我們圍繞房價的調控使瞭很多方法，政策密集出臺。內在的原理就在於，控制房價的政策目標與市場客觀規律不相融，是違背市場規律的，從而也降低瞭我們調控房價的信譽，調控十年還沒有控制住，老百姓還信嗎？從未來的發展前景來看，我們隨著收入水平的提高和住房建設成本的提升，物價的上漲趨勢不可逆轉，奢望房價下降的可能性是不具備的。從理論上講，房價的變化是市場的信號，也是調節供求關系的杠桿，正常的市場的力量作用下的房價下行，說明供大於求，應該減少供給，擴大消費。正常市場力量作用下的房價的上漲，說明供給不足，應該需要減少這種需求，增加供給。那麼它的杠桿是什麼？就是價格。而以有形之手來控制房價的變動，隻能扭曲供求關系，造成住房資源低效率的配置。

  六是抓住機遇。

  謝謝大傢。

  主持人：謝謝景長順老師帶來的精彩演講。下面請住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江老師，對於中國新型城鎮化與房地產業發展做出詳細講解。

住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江老師

  周江：各位來賓，下午好，很高興受邀請來參加房地產業和建築業、園林綠化的論壇。

  第一，形勢判斷。我國住房市場的基本面沒有發生變化，這是我的第一個判斷。現在人們說房地產的拐點到瞭，泡沫快崩盤瞭等等，這些觀點已經被實踐證明是不可行的。我國房地產市場70%的份額是住宅，住宅的供求關系決定瞭房地產市場的總體走勢。2014年以來，我國部分城市住宅市場銷售疲軟，庫存增加，一些區域樓盤降價促銷，或者以價換量，市場交易量和價格的同比、環比，或者下降，或者增幅下行。這種現象是多種因素綜合作用的結果。

  我想重點說一下目前房地產市場的情況。從投資、供應、需求、房價、地價以及資金情況等幾個方面給大傢做簡單的介紹，首先是房地產投資的增速，這裡有一張圖反映的是固定資產投資增速和房地產開發投資增速的比較。2013年，房地產投資增速高於固定資產投資增速。但是從去年11、12月起，一直到今年，房地產投資呈現增速回落的趨勢，已經低於瞭固定資產投資的增速。回顧過去整個近十年的房地產發展趨勢，房地產開發投資一般都是高於固定資產投資的增速，今年以來的房地產開發投資增速低於固定資產投資增速，是不多見的現象。為什麼會出現這樣的情況呢？是因為供應、需求帶來的供需關系的變化，是有一定的聯系的。

  我的發言到此為止，有些地方沒有展開，大傢可以會下討論。謝謝諸位。

  當前市場疲軟隻是我國房地產市場幾十年持續增長黃金時期的一種短暫的一瞬，是市場配置資源的一種動態形勢，把市場短期的疲軟視為拐點的來臨甚至崩盤的前兆，將是對房地產整體走勢的又一次誤判。這是我基本的看法，將來可以以事實為證。十多年來，我與房地產泡沫論、房地產拐點論爭論瞭十多年，但是實踐證明，我們沒有看到這種現象出現。

  轉型完成之後，最後非常重要的問題就是企業的執行力，如果沒有好的執行力，所有的這些事情都無從談起。執行力從什麼地方來呢？尤其是高層領導必須帶頭執行，嚴格執行，這才能夠形成一個企業良好的執行力。執行力好的企業有幾個表現：有活力的企業、及時有效應對的企業、集約式的企業。

  跟房價相關聯的就是土地的供需情況，從土地供需情況來看，構置面積和成交價款趨勢也是不一樣的，購置面積同比下降，而土地成交價款不僅沒有下降，反而是保持正的增速。所以今年說半年土地成交價格仍然是保持上漲態勢，跟我們的房價是形成瞭不同的走向。

  作為一個企業來說，在轉型升級方面必須從四個方面來做。第一，企業傢的轉型。第二，戰略轉型。第三，組織模式的轉型。第四，文化制度的轉型。第一個轉型是企業傢的轉型，首先要把我們自己從企業傢、管理者的角度、位置，變成領袖的角度，首先認識到企業轉型的重要性，企業在關鍵時刻必須有領袖站出來，認識到問題，必須有前瞻性。第二，我們認識到問題瞭之後，必須制定一個長期的規劃或者中長期的規劃，對企業未來的規劃。我們的定位在什麼地方，我們的能力在什麼地方，我們能做什麼事情，不能做什麼事情，怎麼做，誰來做，戰略上是否清楚。第三，組織上的轉型，有瞭戰略，組織上如何去配置，人員如何去協調，市場營銷怎麼做，科技研發怎麼做。第四，把企業過去好的經驗、好的做法用制度的方式沉淀下來、固化下來，必須有動力和軟件，這是最基本的。戰略轉型要有目標，我們定下來瞭目標，要能瞭解這個目標，要更多的管理者都能理解這個目標，才能保障我們的目標實現。

  房地產投資增速低於固定資產增速，給經濟增長帶來瞭壓力。整個房地產開發投資，對GDP的影響比較大，有的人就做過測算，投資變動約一個百分點，會影響整個GDP的增速0.13個百分點，上半年開發投資增速的下降，低於固定資產增速，對整個經濟的壓力是比較大的。特別是與房地產相關的，後面的土地出讓以及與房地產交易相關的稅收，給地方的資金壓力是加大的。

  有的指標從現在來看是處於歷史的低點，一個是資金來源，從過去30%以上到位資金的增速，到瞭今年上半年，隻有3%的增速，說明資金前所未有的緊張。

  當前公園事業面臨的挑戰。1，隨著人們生活水平的提高，群眾對公園數量、內涵、品質、功能、開放時間、服務質量等方面的需求不斷提高。2，壓力的不斷加大。3，城鄉統籌發展對公園類型、佈局、設計、建設、管理等方面提出瞭新的要求。4，城市道路拓寬、地鐵修建、房地產開發以及以園養園等變相經營對公園的用地范圍、公益屬性及健康發展都造成威脅。

  這兩個指標結合起來看，首先是整個供需關系有一定的變化，導致瞭銷售的下降、銷售的困難，銷售的困難又帶來瞭企業資金的緊張，企業資金的緊張導致瞭企業新投入、投資減少，增速減緩，新開工面積下降，形成瞭這樣一條變化鏈。在這個的同時，我們對房價和地價的變化可以看到，今年上半年住宅價格和地價跟過去相比，走出瞭不同的走勢。過去我們看到的是地價漲房價也在漲，但是今年上半年的情況有所不同，住宅的銷售額是下降瞭10.2%，但是銷售面積是下降瞭9.2%，銷售額的下降快於銷售面積的下降，說明背後的平均銷售價格是在下降的。另外，土地成交價款是保持增長的，但是同時購置面積是在下降的，這就說明土地價格是在漲的，在上半年土地價格和地價是走出瞭不同的走勢，這個也是跟之前有明顯的不同。

北京市公園綠地協會秘書長、中國公園協會副秘書長、景觀雜志執行主編景長順老師

  我舉個例子，比如對一個手腳被纏住的落水者，我們可以直接把他拉上來，也可以把他的手腳松開，讓他自由浮水上來，這都是施救，都是救市。救市也可以有兩種選擇，一是通過政策優惠、鼓勵購房、刺激供給，推動市場交易量的回升，即政府出手把把房地產市場拉回到繁榮。這種救市被稱為隻救開發商、隻救政府的財政收入，而不救購房者。也意味著今後對房地產再進行政策施壓具有復雜性，這是一個事物的兩個方面。顯然這種做法是以市場決定住房資源配置的決定性作用，這個改革的方向是相違背的，不具有合理性和可行性。二是取消對房地產業的各類或明或暗的擠壓政策，賦予房地產以國民待遇的產業地位，構建資源要素在房地產與其他行業之間，以及房地產內部自由流動的體制和機制。我們現在整個輿論和學界，一直是把房地產視為一種異己的力量，視為一種邪惡的勢力，有很多的用語，比如不是救命的稻草、蠢蠢欲動，其實都反映瞭這種情形。構建資源要素在行業之間自由的流動，這就是我們給房地產以國民待遇的產業地位。

  主持人女：感謝黃老師的精彩演講。再次祝賀獲獎企業和三位專傢的精彩演講，感謝各個領導對我們的大力支持和關懷，感謝到場的媒體朋友們。

  我前兩年去南寧，從越南引進的幾棵大樹，栽在廣場上，局長告訴我有七棵，活瞭一棵。

  2，城鎮化中伴隨人口流動，外來人口、農村轉移人口和城鎮新就業職工住房需求日益突出。隨著住房問題最急需得到解決，我們認為主要有三類人，第一是外來人口的住房問題，二是農村轉移人口，三是城鎮裡的新就業職工。能不能在城鎮化的進程中解決這三類人的住房問題，是關系到我們能不能夠有效的轉化城鎮化帶來的住房需求，推進城鎮化紮實前進的重要支撐。流動人口繼續呈現增加趨勢，且住房水平相對較差，低收入比例較高。

  城市公園內設置私人會所和高檔餐館，這已經引起瞭社會和領導的高度重視，習總書記有重要批示，中央紀委和黨的路線教育領導小組專門發瞭文要整治。住建部分別對19個副省級以上城市發電，要加強整治。1月15日派駐稽查組到全國六個城市進行調研。北京的龍潭書院，實際上是高檔餐飲的地方。上海美帆遊艇俱樂部也是這樣的。

  4，城鎮化進程帶給房地產發展潛力機會。城鎮化過程中形成的基本住房需求轉化為有效需求。住房狀況改善過程中保障性住房和棚戶區改造投資力度加大。人口和住房需求外溢促進城市群中特大城市和大城市周邊新城、中小城市房地產市場發展。

  三，城鎮化過程中房地產業發展趨勢。

  從中長期看，城鎮化過程中房地產發展仍然保持增長態勢，但增速可能逐漸趨緩。未來房地產業發展三大趨勢：金融化、產業化、服務化。

  習近平總書記2014年5月在河南考察時指出：我國發展仍處於重要戰略機遇期，我們要增強信心，從當前我國經濟發展的階段性特征出發，適應新常態，保持戰略上的平常心態。

  這是南樹北移，冬天給它穿防凍衣的景象。我們看到很多這樣的例子。

  在當前松綁就是救市，松開有形之手，放開限購、限價、限貸，允許自由買賣，才能還房地產供求關系以本來面目。捆綁與松綁是一個事物的兩個方面，沒有捆綁，也就沒有松綁。但在當前，唯有抽回有形之手對無形之手的捆綁，才有市場自由發揮作用的空間，政府也才能夠放下費力不討好的幹預市場的包袱，才能集中有限的行政資源和行政力量做好政府該做的事。

  從去年到今年，房地產信托，房地產私募基金，乃至REITs，都逐漸成為大傢關註的焦點，不同的企業，包括金融機構，已經逐步開始瞭在大資管時代下，房地產金融的創新，在這方面，過去幾年我們在房地產信托、房地產私募基金，包括REITs，都在積極探索，並且規模也在逐步擴大。

  從未來來看，在房地產金融方面，隨著房地產投資逐步從需求端轉向供應端，逐步從實物投資轉向虛擬投資，所以房地產金融方面的發展會成為我們的發展方向，具體來說，舉一個簡單例子，過去大傢投資房地產主要是買房，最多是買商鋪，未來的發展買房地產信托，買房地產私募基金，甚至買REITs可能是投資房地產新的方向。這就是金融化。

  頂層設計實際上就要明確競爭格局，明確目標市場以及客戶的需求，在這個基礎上明確我們經營管理的目標、競爭的市場、闡述的描述，你到底是做園林還是做建築，你做的是房間還是鐵路還是公路，是進入哪個領域，做哪些產品，必須自己要有足夠的認識和理解，才能夠把這些事情做起來，有足夠的能力。實現目標的關鍵要素是什麼，主要的挑戰是什麼，潛在的問題和風險是什麼。需要配置資源，倒排時間，制度程序，就像演戲一樣，把劇本的腳本弄好，每個人都按照這個劇本的腳本來，企業才能管好，才能做好。

  服務化。從未來房地產的發展來說，過去房地產開發主要就是蓋房子，蓋房子還是以生產為主的企業，從生產的角度來說，我們要實現產業化、工業化、現代化，從另外一個角度來說，整個房地產企業也要實現新的轉型，這個轉型是什麼呢？逐步由一個生產型的企業變成一個服務型的企業，為什麼會發生這樣的變化？我覺得這跟我們城鎮化的發展，乃至跟房地產的發展是結合在一起的。過去我們房地產市場要解決的問題是，滿足大傢需求不足的問題，所以我們要趕緊蓋房子，滿足大傢日益增長的住房需求。我們的房子逐步進入瞭存量房市場，在未來來說，需要蓋的房子的數量可能是逐步減少的，比如說發達國傢存量房交易和二手房交易的租賃交易，是房地產交易的中心，在這樣轉變的過程中，實際上整個房地產業要逐步適應從過去的生產型向服務化轉變的過程。在這個過程中，有幾個方面的影響。一個是人口的流動，帶來瞭租房市場的發展。第二是在發展過程中，商業地產的持有經營，第三是住宅市場也呈現瞭存量化發展的趨勢。

  有一張表反映瞭從07年到2013年的若幹一線城市的房地產交易的比較。二手住房和新建住房交易套數之一，北京、上海、廣州、深圳二手房的交易和新建住房交易的套數比是在1到3之間，說明二手房交易套數已經是新房交易套數的三倍瞭。深圳是最典型的例子，在最高峰的時候，比例超過瞭3。未來的房地產交易可能是新房所占的比例會逐漸減少，存量房的交易逐漸增加，在這樣的過程中，更多的是需要提供相應的服務，存量房的時代對服務的要求會更高。

  從發達國傢來看，比如美國2012年存量房和新房的交易量的對比，存量房交易占瞭93%，新房交易不到10%，隻有7%。

  為瞭規范公園的管理，保障城市公園的公共服務屬性，城建司全面啟動公園內配套服務項目經營管理的政策研究，要規范公園的經營。

  我個人學習三中全會，包括城鎮化工作會議的精神，我看到中央有些文件裡面的一些決策，實際上對這三個問題是有所考慮的。比如三中全會提到，加快房地產稅立法並適時推進改革。包括全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。還有棚戶區改造。中央已經意識到瞭這三個矛盾，並且有針對性的提出瞭改革的措施。

  四是將公園保護發展規劃納入城市綠線和藍線管理，確保公園用地性質及其完整性。

  第一是從供應體系上來說，如何完善現有的供應體系。現有的供應體系簡單的說就是兩條腿走路，一個是對中低收入，通過住房保障解決，對高收入的可以通過市場來解決，中間有一個夾心層，既不屬於住房保障的范圍，但是又通過市場難以解決，這部分怎麼辦呢？從完善未來的供應體系來說，要解決中間的部分的住房問題，主要是要想方設法對他們滿足自己的住房需求給予支持，這個支持包括我們提到的一些共有產權住房等等。這是從整體思路上看的，要完善住房供應體系，要解決中間層夾心層的問題。

  第二個思考，松綁。抽回扭曲的市場的有形之手，我們現在的市場是被有形之手給扭曲瞭。我國房地產兩大生產要素，一是土地，一是資金，主要掌控在政府的手裡。政府在房地產資源配置中，已然發揮著主導作用。市場供求雙方對於政府的政策抱有高度的信任感和敏感，不僅我們的開發商，我們的買房者、消費者，也對政府的政策抱有高度的信任和敏感。稱我國房地產市場是政策之手應該是準確無誤的。政府說保定將成為北京市的政治副中心，馬上保定市的房價就上來瞭，反應也非常及時。我國當前房地產市場低迷，是在持續數年的限購、限價、限貸的環境下形成的，與有形之手對房地產供求關系的扭曲有著密切的聯系，呼籲政府松綁具有現實的針對性和指向性。其實說松綁也是政府行為，也是有形之手，目的都是使房地產盡快走出低迷，但是兩者有很大的區別。松綁可以視為救市的一種特殊形式。

  主持人：各位現場的領導、嘉賓大傢下午好！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/13502859588.shtml

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